Wohnen in Wien ist teuer, und die Nachfrage nach leistbaren Wohnungen steigt stetig. Eine attraktive Alternative zu teuren Miet- oder Eigentumswohnungen sind Genossenschaftswohnungen. Doch was genau macht diese Wohnform aus, welche Vorteile bietet sie, und für wen ist sie geeignet? In diesem umfassenden Beitrag erfährst du alles Wichtige zur Genossenschaftswohnung in Wien im Jahr 2025.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Genossenschaftswohnung & wie unterscheidet sie sich von anderen Wohnformen?
Genossenschaftswohnungen sind eine Mischform aus Miete und Eigentum. Sie werden von gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften errichtet und bieten Bewohnern eine langfristige, vergleichsweise günstige Wohnmöglichkeit. Im Gegensatz zu klassischen Mietwohnungen müssen Mieter in eine Genossenschaft eintreten und einen finanziellen Eigenanteil leisten, der als Finanzierungsbeitrag dient. Dieser Beitrag kann mehrere Tausend Euro betragen, wird aber bei Auszug teilweise rückerstattet.
Im Vergleich zu Gemeindewohnungen, die direkt von der Stadt Wien vergeben werden, sind Genossenschaftswohnungen leichter zugänglich, da die Vergabe oft flexibler gehandhabt wird. Während Gemeindewohnungen strengen Einkommensgrenzen unterliegen, sind diese bei Genossenschaftswohnungen weniger strikt. Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, die Wohnung nach einer bestimmten Zeit zu kaufen – eine Option, die es bei Gemeindewohnungen nicht gibt.
Im Gegensatz zu einer klassischen Mietwohnung profitieren Bewohner von niedrigeren monatlichen Kosten, weil die Genossenschaft nicht profitorientiert arbeitet. Zudem genießen sie ein gewisses Mitspracherecht in der Verwaltung der Wohnanlage. Im Vergleich zum Eigentum müssen sich Mieter einer Genossenschaftswohnung jedoch an gewisse Regeln halten und können nicht vollkommen frei über ihre Wohnfläche verfügen. Dennoch bieten Genossenschaftswohnungen in Wien eine sehr attraktive Alternative für all jene, die langfristig leistbar wohnen möchten.
In Österreich gibt es zahlreiche gemeinnützige Bauträger, die leistbaren Wohnraum bereitstellen. Hier sind einige Beispiele:
- ALPENLAND Gemeinnützige Bau-, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft : Bietet seit Jahrzehnten leistbaren Wohnraum in Niederösterreich und Wien an.
- BWS Gemeinnützige allgemeine Bau-, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft : Engagiert sich im sozialen Wohnbau und der Stadterneuerung in Wien.
- EGW Heimstätte Gesellschaft m.b.H. : Spezialisiert auf die Errichtung und Verwaltung von geförderten Wohnungen.
- GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft : Einer der größten gemeinnützigen Bauträger Wiens mit zahlreichen Wohnbauprojekten.
- Heimat Österreich gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft m.b.H. : Bietet leistbaren Wohnraum mit Fokus auf soziale Nachhaltigkeit.
- Kabelwerk Bauträger GmbH : Bekannt für innovative Wohnbauprojekte im urbanen Raum.
- MIGRA Gemeinnützige Wohnungsges.m.b.H. : Engagiert sich im Bereich des geförderten Wohnbaus mit zahlreichen Projekten.
- Österreichisches Siedlungswerk Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft (ÖSW) : Einer der ältesten gemeinnützigen Bauträger mit vielfältigen Wohnprojekten.
- Sozialbau AG : Größter gemeinnütziger Bauträger Österreichs mit Fokus auf leistbaren Wohnraum.
- WIEN-SÜD Gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaft : Bietet seit über 100 Jahren leistbaren Wohnraum in Wien und Umgebung.
Weitere Interessante Infos: Was ist eine Genossenschaftswohnung?
Warum sind Genossenschaftswohnungen in Wien günstiger als andere Wohnformen?
Der wohl größte Vorteil einer Genossenschaftswohnung ist die vergleichsweise günstige Miete. Aber warum sind Genossenschaftswohnungen günstiger als privat vermietete Wohnungen oder Eigentumswohnungen? Der Hauptgrund liegt in der Bauweise und Verwaltung durch gemeinnützige Bauträger. Diese agieren nicht gewinnorientiert und erhalten oft staatliche Förderungen, wodurch die Baukosten und damit auch die Mietpreise niedrig gehalten werden können.
Zusätzlich tragen Bewohner durch den einmaligen Finanzierungsbeitrag zur Deckung der Baukosten bei. Dieser Eigenanteil reduziert die laufenden Kosten erheblich, weil er wie eine Art Vorauszahlung fungiert. Während klassische Mietwohnungen auf dem freien Markt stark von Angebot und Nachfrage abhängen, bleibt die Miete einer Genossenschaftswohnung stabiler, da sie an festgelegte Kostenstrukturen gebunden ist.
Ein weiterer Faktor sind gesetzliche Regelungen, die den Mietzins in Genossenschaftswohnungen begrenzen. Die Stadt Wien und das Land fördern solche Projekte gezielt, um leistbaren Wohnraum zu schaffen. Auch die Nebenkosten sind meist niedriger, da sich die Genossenschaft um Verwaltung und Instandhaltung kümmert, ohne dabei Gewinne erwirtschaften zu müssen. So entstehen für Bewohner langfristig stabile und vorhersehbare Kosten – ein klarer Vorteil gegenüber privaten Mietwohnungen oder Eigentum.
Voraussetzungen für eine Genossenschaftswohnung in Wien
Um eine Genossenschaftswohnung in Wien zu erhalten, müssen bestimmte Kriterien erfüllt werden. Dazu gehören unter anderem:
Einkommensgrenze: Das jährliche Einkommen darf die festgelegten Einkommensgrenzen nicht überschreiten (detaillierte Informationen dazu findest du weiter unten).
Mindestalter: Bewerber müssen mindestens 18 Jahre alt sein. Eine Anmeldung ist jedoch bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr möglich.
Staatsbürgerschaft oder Aufenthaltsstatus: Bewerben können sich:
Österreichische Staatsbürger
Bürger der Europäischen Union (EU)
Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR)
Nicht-EU-Bürger mit gültiger Aufenthaltsgenehmigung oder anerkannte Flüchtlinge nach der Genfer Konvention
Finanzierungsbeitrag: Vor Einzug muss eine einmalige finanzielle Beteiligung geleistet werden (Details dazu im Abschnitt „Finanzierungsbeitrag“).
Benötigte Unterlagen für die Anmeldung
Für die Bewerbung um eine Genossenschaftswohnung sind folgende Dokumente erforderlich:
Nachweis der Staatsangehörigkeit: Staatsbürgerschaftsnachweis, EU-/EWR-Pass oder Nachweis über den Flüchtlingsstatus
Identitätsnachweise: Geburtsurkunde und Reisepass
Sozialversicherung: e-card oder Sozialversicherungskarte
Einkommensnachweise: In der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder ein vergleichbarer Einkommensnachweis
Familienstand (falls zutreffend): Heiratsurkunde
Es ist ratsam, alle erforderlichen Unterlagen frühzeitig bereitzuhalten, um den Bewerbungsprozess möglichst reibungslos zu gestalten.
Weitere Interessante Infos: Voraussetzungen für eine geförderte Mietwohnung oder Genossenschaftswohnung
Einkommensgrenzen für die Genossenschaftswohnung (gültig 2025)
Wenn Sie allein eine Genossenschaftswohnung beziehen möchten, darf Ihr jährliches Netto-Einkommen maximal 59.320 Euro betragen.
Für Haushalte mit mehreren Personen gelten folgende Einkommensobergrenzen (Netto-Jahreseinkommen gesamt):
- 2 Personen: bis zu 88.400 Euro
- 3 Personen: bis zu 100.030 Euro
- 4 Personen: bis zu 111.660 Euro
- Für jede weitere Person: zusätzlich 6.510 Euro
Diese Richtwerte gelten bis zum 31. Dezember 2025.
Mitgliedsbeitrag
Die Höhe des Mitgliedsbeitrags variiert je nach Bauträger, überschreitet aber in der Regel 100 Euro nicht.
Finanzierungsbeitrag
Beim Abschluss des Mietvertrags ist einmalig ein Finanzierungsbeitrag zu leisten. Dieser Beitrag dient zur Deckung von Grund- und/oder Baukosten und reduziert die monatliche Miete.
- Die Höhe des Finanzierungsbeitrags hängt von der Qualität der Wohnung ab und bewegt sich zwischen 50 und 500 €/m².
- Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird der Beitrag abzüglich einer jährlichen Abschreibung von 1 % zurückerstattet.
- Wer in eine bereits vermietete Wohnung einzieht, zahlt einen entsprechend reduzierten Finanzierungsbeitrag, der um die bisherigen Abschreibungen gemindert wurde.
Unterstützung für den Finanzierungsbeitrag
Sollte das nötige Kapital für den Finanzierungsbeitrag fehlen, kann bei der MA 50 (Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten) eine Darlehensunterstützung beantragt werden.
Jungfamilienförderung
Familien, die folgende Voraussetzungen erfüllen, können eine Jungfamilienförderung beantragen:
- Alle Haushaltsmitglieder sind unter 40 Jahre alt.
- Mindestens drei Kinder leben im Haushalt oder
- Ein Familienmitglied hat eine Behinderung von über 45 %.
Die Förderung bietet besonders günstige Konditionen:
- Die Rückzahlung beginnt erst nach fünf Jahren.
- Der Zinssatz liegt bei rund 1 % pro Jahr.
- Die Förderung ist möglich, wenn die Eigenmittel aufgrund der Haushaltsgröße und des Einkommens nicht oder nur teilweise aufgebracht werden können.
- Der Antrag wird über ein zuständiges Kreditinstitut gestellt und von der MA 50 bewilligt.
- Diese Förderung kann nur in Verbindung mit einem Eigenmittelersatzdarlehen in Anspruch genommen werden.
Kaufoption für Genossenschaftswohnungen in Wien
In vielen Fällen besteht nach einer gewissen Mietdauer die Möglichkeit, die Genossenschaftswohnung zu erwerben. Diese Option wird in der Regel frühestens nach zehn Jahren angeboten, wobei die genauen Bedingungen von der jeweiligen Genossenschaft festgelegt werden.
Der Kaufpreis einer solchen Wohnung wird auf Basis mehrerer Faktoren berechnet, darunter die ursprünglichen Baukosten sowie gesetzliche Vorgaben des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Häufig gehen Mieter fälschlicherweise davon aus, dass die während der Mietzeit gezahlten Monatsmieten auf den Kaufpreis angerechnet werden – dies ist jedoch nicht der Fall.
Allerdings kann der zu Beginn gezahlte Finanzierungsbeitrag beim Kauf berücksichtigt werden. Dieser Betrag wird jährlich um ein Prozent reduziert und der verbleibende Restbetrag auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet. Dadurch kann sich der Gesamtpreis für den Erwerb einer Genossenschaftswohnung im Vergleich zum freien Markt deutlich reduzieren.
Es ist ratsam, sich bereits vor der Anmietung einer Genossenschaftswohnung über die Kaufoptionen zu informieren, da nicht jede Genossenschaft diese Möglichkeit anbietet.
Der Österreichische Dachverband gemeinnütziger Bauträger (GBV) stellt eine umfassende Übersicht aller gemeinnützigen Bauvereinigungen in Wien bereit.
Weitergabe einer Genossenschaftswohnung in Wien
Die Weitergabe einer Genossenschaftswohnung ist unter bestimmten Bedingungen möglich. Dabei gelten klare Vorgaben, wer die Wohnung übernehmen darf:
Bevorzugte Verwandtschaftsverhältnisse: Die Weitergabe ist nur an direkte Familienangehörige gestattet, darunter Ehepartner, Kinder (auch Adoptivkinder), Enkel, Eltern, Großeltern und Geschwister. Andere Verwandte wie Onkel, Tanten, Neffen, Nichten oder Stiefkinder ohne Adoption sind von dieser Regelung ausgeschlossen.
Mindestwohndauer im gemeinsamen Haushalt: Die Person, die die Wohnung übernehmen möchte, muss nachweisen können, dass sie mindestens zwei Jahre mit dem bisherigen Mieter in der Wohnung gelebt hat. Wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, kann diese Frist verkürzt sein.
Auszug des bisherigen Mieters: Die Übertragung der Wohnung ist nur dann möglich, wenn der derzeitige Mieter tatsächlich auszieht.
Einschränkungen bei speziellen Genossenschaften: Einige gemeinnützige Bauvereinigungen vermieten ausschließlich an Mitglieder eines bestimmten Berufsstandes, Unternehmens oder Betriebs. In diesen Fällen ist eine Weitergabe nicht möglich.
Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass Genossenschaftswohnungen weiterhin an berechtigte Personen weitergegeben werden und nicht als Spekulationsobjekte genutzt werden.
Genossenschaftswohnung oder Eigentum? Was sich 2025 in Wien mehr lohnt
Ob eine Genossenschaftswohnung oder eine Eigentumswohnung die bessere Wahl ist, hängt stark von den persönlichen finanziellen Möglichkeiten ab. Während eine Genossenschaftswohnung niedrigere Einstiegskosten und flexible Wohnmöglichkeiten bietet, ist eine Eigentumswohnung eine langfristige Investition. Besonders in Zeiten steigender Immobilienpreise kann der Kauf einer Genossenschaftswohnung eine sehr vorteilhafte Option sein.
Fazit: Ist eine Genossenschaftswohnung in Wien die richtige Wahl für dich?
Genossenschaftswohnungen sind eine hervorragende Möglichkeit, langfristig leistbaren Wohnraum in Wien zu sichern. Sie bieten eine kostengünstige Alternative zur klassischen Mietwohnung und haben den Vorteil, dass sie oft eine spätere Kaufoption beinhalten. Allerdings muss man bereit sein, einen finanziellen Eigenanteil zu leisten und sich an gewisse Regeln der Genossenschaft zu halten.
Wer auf der Suche nach einer sicheren, preiswerten und langfristigen Wohnlösung in Wien ist, sollte sich unbedingt mit dem Konzept der Genossenschaftswohnung auseinandersetzen. Die wichtigsten Schritte sind die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft, die rechtzeitige Anmeldung und die laufende Beobachtung von Wohnungsangeboten. Mit der richtigen Strategie kann man so eine attraktive und leistbare Wohnung in Wien finden, die langfristig finanzielle Sicherheit bietet.
